私は、小さな古い木造アパートを持っており、先日永年住んでいた入居者Ａが退去し、退去の際部屋内部を検分したところ、換気扇は油でベトベトで回転せず、壁も襖も床も油分の汚れがついて、部屋のクリーニング・壁クロス・襖の貼替えが必要です。敷金は１０万円預かっています。不足分は請求できますか。なお、Ａは、建物の耐用年数が過ぎているから、損害は生じないので１０万円は返還せよと言っています。

 

 

　賃貸建物の退去に伴う「原状回復」のガイドラインが、東京都と国交省から出ていて、具体例も記載されています。
　ただこれに反する「特約」があって、契約時重要事項で説明しＡも承諾していれば有効になる可能性が高いので、契約時にきちんと特約を結ぶことも大切です。
　特約が無い場合でも、退去の際に、借主Ａの故意・過失や通常の使用方法に反する使用など、Ａの責任によって生じた住宅の損耗や傷がＡの負担となります。経年変化及び通常の使用方法による損耗・傷の復旧は貸主の責任となります。
　本件ではＡの責任が大きく、換気扇を新しくする費用はＡの負担が妥当で、クリーニング費用やクロス・襖の貼替えは大部分がＡの負担でしょう。
　なおガイドラインには、「耐用年数」を参考に経年劣化を出していますが、耐用年数は実際の使用価値と一致せず、その年数を超えて賃貸する例も多く存在します。交換価値と使用価値の整合性がなく、必ずしも妥当な結論となっていない部分も散見されます。耐用年数が過ぎているから、損害が生じないことにはなりません。